吴瑕点点头：“他们起初的优惠方案，就是如此。”

梁腾继续计算道：“我要修通的那两段路，合计大约有2.5个公里，也就是2500米。

这征地的长度确定了，数据不可能再变。

宽度，按照刚才说的，60米加20米加20米，一共100米。

两个数据相乘，可以计算出征地的总面积，约为375亩左右……呵呵，相关部门的人员居然想250万每亩的价格卖给我，总价就要我9亿4千万左右了。

这还真不是普通的贵啊。”

吴瑕佩服的看他一眼，说：“当时我还不怎么琢磨得过来，不像梁腾你这样，随口就能算出总数。

最后还是他们报给我知道的，他们整个征地之后拟出售的价格，是9亿5千万。

算整数。”

“我当时马上想到，这么贵的土地交易价格，我们估计拿不出那么多钱。

相关部门的人就表示，按照‘开放之都’去年的土地出让价格，已经达到每平4000左右。

所以一亩地的出让价，差不多需要270万。

他们给我们的价格是250万一亩。

算是优惠的了。”

“我们才不是250。

他们愿意当250他们就当去，我才不愿意当。”梁腾冷笑一声：“当我是傻子吗？

去年，大房企在‘开放之都’270万一亩的价格拿地，拿到的地块，全部可以用来开发楼盘的，才值270万每亩的地价。”

“相关部门征地给我，我难道能够全部建成商品房吗？

60米宽的大道啊，等于征地的六成，也就是225亩都用作了修大路，做公益项目了。

剩下的150亩，才是我能拿来作商用的土地。

就这150亩，要我出9亿5千万拿下来啊？

折合多少钱一亩地了？

633万拿一亩地啊！

这么贵的地，我拿不起啊。

没钱。”

听了梁腾的分析，吴瑕更佩服得不得了。

她说：“这一笔账，我当时也没回过神来。

是回去和财经方面的朋友合计，才琢磨出来的价格方面有猫腻。

梁腾你却是轻松看透这其中的价格虚高。

你真是太厉害了。”

梁腾被美女这样一奉承，内心不无得意。

表面却不动声色，摆了摆手，表示这算不得什么。

吴瑕道：“我知道了相关部门给我的征地价格，如此之昂贵，内心很不舒服。

就去找了他们分管的上级，请求给予更多优惠。

既然下边的人舍不得给优惠，我只能找上级来申请了。”

梁腾知道吴瑕人脉足，面子大，所以不觉得她这样的找上级来“施压”相关部门，有什么不对劲。

他帮腔的说：“就是啊！

据我所知，征收土地的价格，内地一般2万多每亩。

就算‘开放之都’的地比较值钱，就算6万左右才可以征一亩地吧，相关部门出面征375亩地，也不过2250万就把地征下来了。

居然想卖9亿多快10个亿……不是不让他们赚差价，这也吃相太凶了吧！”

梁腾怎么可能不清楚这些呢。

到了2020年，梁腾重生之前，他村里那边儿征地修环圩路，每亩田地的补偿款也只有4.4万。

如果积极响应，配合征地，多奖励一万，另外还加上各种征地的农作物补偿的钱，总账算下来，也就是6万块征一亩地。

“开放之都”属于一线城市，或许能补偿更多吧。

但在这2006年，“开放之都”能补偿6万一亩，那也到顶了。

“所以啊，上级也觉得下边要价太离谱。”

吴瑕道：“上级表示会派人下来，主持我公司跟相关部门的谈判。

就在明天。

如果梁腾你有意购买那375亩地儿，就给我一个底价。

明天我继续跟他们谈。

争取谈到一个咱们满意的价格。”

梁腾低头沉思了一下，道：“说是征375亩地，我实际上可以用到的地只有150亩。

如果这150亩按照250万每亩的价格卖给我，还可以接受。”

吴瑕计算了一下：“每亩250万，一共算它有效的使用面积150亩，那就是3亿7千5百万的价格购入这些地儿。

算个整数吧，那就是公司的底价在3亿7千万。”

吴瑕想了想，又道：“不过人家不会这样分开来，跟咱们计算土地转让价格的，用3.7亿来除以375亩地，每亩地的转让价格应为100万。”

吴瑕忍不住苦笑一声：公司只肯给出100万每亩的收购价，对方却想要250万每亩，这中间的差距有点大啊。

不知道上级的“施压力度”够不够？

如果上级不去积极施压，只是做做样子，相关部门在巨大利益的驱使之下，很可能死硬到底，不愿意以100万每亩的价格售地。

梁腾笑了起来。

笑容给吴瑕一种非常冷的感觉：“为什么一定要按照他们的方式来计算。

你在谈判时，就挑破了来说，按照我们的实际获利的只是150亩地，当然只会跟他们计算这些土地的转让价格。

其它那225亩地是要修成大路的，我们不仅不能拿来商用，还得预算3个亿，才能够修好这大路啊。”

最后梁腾总结：“我们实质上需要在这路.政工程中支付的，是3.7亿购地款，外加3亿的修路工程款。

一共得投入6.7亿，才最终拿到了沿街两边‘商铺’的开发权。

以后开发商铺，还需要大投入……算一笔总账，你还觉得我们真的很赚便宜吗？”

经他这么一说，吴瑕恍然大悟：还真是这样的啊。

就算以后再投入几个亿，把沿街的“商铺”都建起来了，按照现在“商铺”的售价在每平4万左右，梁腾投资的沿街“商铺”，售空后大约可以赚它30多亿。

但投入10几个亿，赚30多亿，在如今房地产市场上，并不算如何的出奇。

现在只要资金足够，玩房地产的，哪个不能捞到这两到三倍的利润额？

投入和收益比，翻了五到六倍的房企，都不在少数。

吴瑕问清了梁腾的“底价”，点了点头，表示她明天的谈判，会尽量争取更低的价格来收购土地。

另外，吴瑕开始有些担心梁腾的钱够不够用了。

一旦成功拿地，前后大约需要投入10多亿到这个项目上。

梁腾手头只有1.7亿的现金。

其中要拿出四千万左右来装修“王者大厦”的楼盘外墙，修建连接的商业楼，搞地下室排水，装修顶层的公司办公场所……

只剩下1.3亿左右的活钱。

就算把“王者大厦”楼盘抵押给银行，估计也只能贷款2个亿。

项目需要10亿多啊。

就算沿街的“商铺”先不弄，也需要6.7亿才能打通两条路啊。

这么多的钱从哪里来？

经济缺口，有点大！

吴瑕不知道，梁腾还有3.6个亿的“系统”给予他的“信用金”额度啊。

所以只要能按照他定下的这价格拿到修路权限，梁腾还是很淡定的，短期内不必为“资金短缺”而犯愁。

就算真的要上马修建那些沿街的“商铺”，那基本都是七层到顶的低层建筑，看似占地面积很大，但真正盖起来，可以分期来修建。

他只需要投入一部分的“启动资金”，就可以了。

建好了一部分“商铺”，卖掉回笼了资金了，再继续往下建。

甚至，可以采取“预售”的方式，没有卖之前，就收上一大笔资金，都不需要自己的钱就可以把这“商铺”开发下去……
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